中国改革开放40周年之际，很多学者都在讨论总结中国经济增长模式的问题。到底是什么原因，使我们在40年里创造了这样的经济增长奇迹？其中，新供给主义经济学家把中国模式的成功，归因于“三大红利”。
三大红利，主要包括要素红利、技术红利和改革红利。其中，要素红利包括人口红利、土地红利和高储蓄红利；技术红利包括第一次工业革命、第二次工业革命、第三次工业革命，也就是说我们复制了过去300年西方国家工业革命的所有成就；改革红利则包括市场化红利和制度改革红利。也就是说，过去40年的成功既有一定的偶然性也有一定的必然性：制度是经济增长条件（precondition），劳动、土地、资本是经济增长的要素（factors），技术是经济增长的驱动力（driving force）。
改革开放之初，港资企业蜂拥而入，首先看中的是内地几近无限供应的廉价劳动力，其次就是毗邻香港、地价几乎可以忽略不计的深圳土地。深圳面积比香港大一倍，深圳的土地近乎生地，但是好在离香港非常近，只要开通基础设施，就可以纳入国际经济大循环之中，实现其土地要素的经济价值。
“一夜城”的奇迹
深圳的成功不是无来由的，无数的历史机缘成就了深圳的今天。从这个意义上说，深圳不是一天建成的。但是若从深圳改市建特区以来城市面貌的日新月异来看，深圳堪称人类城市史上“一夜城”的奇迹。北京、广州，都是千年古城；香港、上海也都是经过上百年的发展才分别成为“东方之珠”和“东方巴黎”，而深圳从小市镇到大都市的崛起不过30余年，“深圳速度”殊非浪得虚名。
三十年河东，三十年河西。
以市场手段发掘土地价值是成就深圳奇迹的又一窍门。
1978年，深圳建市的前一年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5平方米。国务院原住房制度改革领导小组办公室主任陈学斌说：“这证明我们在（中华人民共和国成立后的）前30年的住房制度是失败的。”
1978年，27岁的文学青年王石从兰州铁道学院（今兰州交通大学）毕业，被分配到了广州铁路局，枕着一本已经被翻烂的《大卫·科波菲尔》，睡在建筑工地的竹棚里。就是这一年的9月，在中央召开的城市住宅建设会议上，邓小平问了一句：“解决住房问题能不能路子宽些？”王石的命运、深圳的机会，就在这一问之中改变了。
1980年1月8日，深圳率先成立了中国第一家房地产企业——深圳经济特区房地产公司，当时的深圳房地产管理局由骆锦星兼任总经理。这一年4月，北京出台了政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年还清都行。由此，全国房地产买卖的序幕拉开了。到1980年10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。
1981年，中国第一个商品房小区——由深圳经济特区房地产公司开发的东湖丽苑面市，每套房配备3个深圳户口名额，每平方米2730港元（按当时的汇率约1000元）。深圳率先开启住宅用地转让，迈出了房地产市场的第一步。
1984年国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类和代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。那一年王石通过“买卖”玉米，在深圳赚了第一个300万元。
1988年，深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》，由深圳在全国率先发起的住房制度改革，提出“补贴提租、鼓励买房”的改革思路，开始了住房分配货币化的进程，也积极推动了房地产市场的形成。这一年，王石把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。11月，万科以2000万元的价格拍下地王，正式进军房地产行业。3年后万科在深交所挂牌，在A股市场上市，开启了万科的黄金时代。这比许家印、王健林、冯仑、李彬海等一众风云人物在1992年后才分别成立恒大、万达、万通、保利等房地产企业要早四五年。
深圳的城市建设、房地产开发，为什么起步早、发展快？
首先是来自香港外溢的购买力。无论是罗湖桥头的商铺、写字楼，还是上步工业区、八卦岭工业区的厂房，乃至蛇口开发区的港口和临港工业区，埋单的资金都是从香港过来的。深圳建特区，国家没有钱，除了少量启动资金和一部分银行贷款（银行贷款也要还本付息），深圳的建设资金绝大部分来自香港和海外。罗湖开发，银行贷出3000万元开发资金，之所以能换回来10多亿元港币的销售收入，是因为20世纪70年代末期和深圳一河之隔的香港正处于楼市的狂欢巅峰期。以尖沙咀东部为例，地价在1978—1980年的3年间上升了六七倍，楼价亦上涨了3倍。香港的购买力一旦向深圳倾泻，深圳的楼市就自然而然地水涨船高了。罗湖、福田更邻近香港，可谓是近水楼台先得月。二线关外的“三来一补”工厂也因为工缴费的大量盈余，居民购买力大幅提升，地价、房价节节攀升，这也是香港购买力的变相外溢。当然，香港的购买力则源于国际市场的产品变现。说到底，是因为中国的改革开放，深圳率先通过香港融入国际市场，从国际产业分工中赚到了自己的第一桶金。
其次是香港房地产经验被复制到了深圳。1983年，深圳首推商品房预售概念，这是从香港借鉴过来的。房地产的证券化也开始试水，这也是从香港借鉴过来的。因为有香港的经验教训在前，深圳的城市建设与房地产开发少走了许多弯路，发展起来显得更快更顺利。资料显示，1992年，房地产价格放开后，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现“房地产热”。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。
在学习和借鉴香港等成熟市场经济手法的过程中，深圳大胆决断，许多历史性的操作广为世人称道。其中，最为经典的就是1987年12月1日在深圳发生的一件“破天荒”的大事：为了缓解大规模城市基础设施建设对资金需求的压力，深圳公开拍卖了一块8588平方米的地块50年的使用权。这就是声闻远近的中国“土地拍卖第一槌”！第一槌的槌头直径6厘米，槌高8.7厘米，槌长31厘米；槌板高7.5厘米，宽17.8厘米，长53.3厘米，重2.95公斤。因为中华人民共和国成立以来，人们不知“拍卖”为何物，当时的深圳竟找不到一只拍卖槌。为此，组织方特别请时任香港测量师学会会长的刘绍钧和后来担任香港特首的梁振英帮忙，专门派员赴英国，在一家有百年历史的木匠行定做了这只枣红色的樟木拍卖槌。
1987年12月1日这一拍，是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。这直接促成了宪法中有关土地使用制度内容的修改——《中华人民共和国宪法修正案（1988年）》在删除土地不得出租规定的同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。
“钱，可以从这里来呀”
深圳开埠之初的那些年里，深圳土地使用的模式大体为，政府先对大范围的土地进行“七通一平”的基础工程建设，然后根据城市规划建设项目的要求，将成片土地划给房地产开发公司进行小区综合开发。房地产公司通过土地资本化，如预售房产、担保贷款等，边建边售边回收。20世纪80年代初期，深圳已有几十家地产公司参与特区建设，因为是边建边卖，资金回笼慢，他们只得频繁地向银行借贷，这给深圳市带来巨大的资金压力。到了1986年，随着特区建设步伐加快，资金缺口越来越大。已经向银行贷款6.1亿多元的罗湖、上步两个管理区的开发才刚刚起步，上海宾馆以西的新区开发又迫在眉睫。这边要还贷款，那边又要追加资金，深圳市领导经常为筹措资金而紧锁眉头。
一次，霍英东不经意地指着深圳的大片土地说：“钱，可以从这里来呀。”
在深圳发展最需要资金的时候，霍英东给深圳提出了通过转让土地使用权为政府增加收入的建议。当时的深圳市领导深受触动：是呀，外商在深圳投资使用土地要交费，为何国内单位、企业使用土地不可以走这条路呢？近在咫尺的香港每年从土地出让中收益上百亿港元，深圳土地面积较香港大一倍，因此更有可为。学习和借鉴香港的土地拍卖政策，可以成为化解深圳资金压力的一大法宝。
深圳市立即成立专题调研小组，迅速组织了11个有关单位的负责人赴港取经。他们回来后，向市里提交了《香港土地政策与土地管理》等多个专题报告。1987年5月，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》获得深圳市委常委会一致通过。深圳市政府将现行的行政划拨土地、收取土地使用费的办法，改为以公开拍卖为主、招标与行政划拨相结合的特区土地管理制度。
与此同时，深圳开始筹划推出住房制度改革。1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地产改革领导小组，负责全市房地产改革统一管理与协调工作。
1987年7月，国务院决定将深圳、广州、上海和天津四个城市作为首批土地使用权有偿出让的试点城市。1987年9月9日，深圳就推出第一块有偿使用土地，中航工贸中心以议标的形式成交，成交价106万元。签字以后中航工贸中心即交付了21万元履行合同的定金，合同履行后抵作地价。地价余款由中航工贸中心在30天内向政府一次付清。这块土地位于振华、中航交叉路口，面积5300多平方米，土地用于建单身职工宿舍。按合同规定，中航必须在1989年3月1日前竣工。如延期竣工，第一、第二年按全部地价的10%向土地主管部门缴纳延期金，两年以上未交的，市政府就无偿收回土地及地上建筑物。合同规定，这块土地使用年期为50年。按市土地使用规则，用地者可以将土地连同建筑物一起转让，但必须办理土地使用的变更手续。
1987年10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开，该研讨会对深圳的土地制度改革带来很好的推动作用。1987年11月25日，深圳开始进行招标有偿出让的试点。其时，全国市长会议在深圳举行。借着中央领导和全国许多城市参加的东风，深圳决定于1987年12月1日举行全国首创的土地拍卖大会。当时深圳市考虑到拍卖、招标的说法可能太敏感，还特意把“拍卖”改成了“公开竞投”。
17分钟，落下“动地一槌”
1987年12月1日下午4点。
可以容纳700多人的深圳会堂座无虚席，人声鼎沸。媒体记录了当时的盛况：西装革履、手握电子计算器的地产商人在会堂内外高谈阔论；捧着一沓沓土地资料，前来出谋划策的“智囊团”成员在席间窃窃私语；还有更多的抱着好奇态度的旁观者。更重要的是，坐在会堂里的嘉宾还有来自北京的领导、全国17个城市的市长、28位香港企业家和经济学家。海内外十几家新闻单位的60多位记者也来到现场，记录这一历史时刻。人们焦灼地等待着一个令人瞩目时刻的到来：这里将要进行中华人民共和国首次土地使用权的公开拍卖。
首次土地拍卖的举槌人，由时任深圳市规划国土资源局局长刘佳胜担任。当时，他和另一位拍卖师廖永鉴正忙着对拍卖程序进行最后一次彩排。“土地使用权拍卖击槌器”是这次拍卖活动的一个举足轻重的“道具”。这只枣红色的、做工相当精致的击槌器，正面镶嵌着一块铜牌，上面端端正正地写着：“深圳市人民政府笑纳，香港测量师学会敬赠。1987年12月1日。”据时任香港测量师学会会长的刘绍钧先生说：“这是专门从英国定做的，我们镶上这块铜牌，以铭记这个具有历史意义的时刻。”
1987年12月1日下午4时30分，拍卖会正式开始。
刘佳胜宣布：“本地块面积8588平方米，拍卖底价200万元人民币，现在，拍卖开始！”
话音未落，会场四处都已经亮出了白底并标有红色编号的应价牌。“200万”“205万”“210万”……参加竞投的44家企业，其中9家是外资企业，齐刷刷地亮出了应价牌。
有人等不及了，呼地一下站起来，响亮地喊出了“250万元”。
会场气氛顿时热烈起来。
地价很快上升到了390万元。
会场内突然出奇地安静。
深圳市工商银行房地产公司的代表突然站起来：“400万！”
“哗！”场内一片掌声。
“420万！”
深圳经济特区房地产公司经理骆锦星的报价再次引起场内一片惊呼。
此时，竞价者只剩下了3家。
几个回合后，深圳经济特区房地产公司喊出了“485万元”。
就在主持人准备击槌时，场中冒出了“490万”的喊价。
骆锦星又开始迎战。
拍卖会经过17分钟的轮番竞价，报价最终定格在了525万元。
刘佳胜喊道：“525万第一次，525万第二次，525万第三次！成交！”
刘佳胜一槌击下，庄严地宣告：“这块土地的使用权归深圳经济特区房地产公司！”
敢闯敢试的深圳人迈出了中国城市土地管理制度改革的关键一步，全场的掌声瞬间淹没了刘佳胜的声音。
有趣的是，由于刘佳胜落槌太快，很多记者没有反应过来，还未来得及拍照。记者们便围住刘佳胜，请他再敲一次槌。由于场面热烈、群情振奋，仍有记者没有抓住这“第二次机会”，刘佳胜不得不“第三次落槌”。
因为这是“中国第一拍”，媒体的反映也很强烈。第二天香港《新报》头版报道说，土地拍卖意味着中国土地有偿使用，标志着中国经济改革进入新的里程。香港《大公报》也称这是理论和实际上的一次突破。香港《镜报》报道，这是新中国空前的壮举，标志着中国改革历史进入新时期，是市场经济的一座里程碑。
骆锦星：第一个吃螃蟹的人
首次土地拍卖会，让深圳特区房地产公司经理骆锦星进入了公众的视野。
1979年3月，深圳由县改为市，惠阳地区为支援深圳建设，开大会动员干部报名到深圳工作。骆锦星喜欢接受挑战，参加报名并得到批准。
他本来以为调到邮电局当局长，结果让他当房管局副局长专抓基建，这大大出乎他的意料。没学过，没干过，也得干：要在一年之内，按科级以上干部住房标准，建好2万平方米、300多套干部宿舍。
当时最难的是钱。深圳地方财政很困难，一年收入只有3000万元左右。计委主任说，只能给你50万元。骆锦星说这么少怎么行？起码要200万元。主任说你先拿着吧。
有一次，他跟香港朋友诉苦，说建房子没有钱。香港朋友就说，你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不学香港把土地变成黄金。他说：不行啦，法律规定不允许，宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地等，卖地是犯法的事。
骆锦星他们就想了一个变通的法子，叫“补偿贸易”——深圳出地，港商出钱，合作建房，利润分成。但这毕竟是违反宪法的，为了找到一些依据，骆锦星还专门找到《列宁选集》“住宅问题”一节，列宁引用恩格斯的话说：住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人，或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。骆锦星把这个想法汇报给市委领导，领导也说，马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说过“剥夺地产，把地租用于国家支出”，你们就先干着试试看吧。
允许和港商合作的消息传开后，骆锦星首先接触到的港商叫刘天就，他也是坐单车来深圳投资的港商第一人。双方一拍即合，拟了两页多纸的“补偿贸易”，由骆锦星找工程队施工，刘天就在香港销售，深圳分成85%，刘天就分成15%。
1980年1月1日，双方签订了合同。1月8日，深圳成立了深圳特区房地产公司，由骆锦星兼任经理，注册资本是4部旧单车。深圳市本来答应给4万元的开办费，但因为财政很困难，房管局也没钱，后来还是港商借了4万港币作为开办费。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子，人员只有财务、出纳和两个技术员，后来又来了一人做秘书。与港商合作建房就由这个深圳特区房地产公司负责。
在春节期间，图纸拿出来，手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，报上去一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。住宅区的设计图纸刚出来，还没有动工，刘天就已经开始在香港卖房了，均价2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同时提供购房入户的服务，每家大约配备3个户口名额。结果反响热烈，5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一次售罄。当时在香港买一套房要几十万元，在深圳4万元就可以，还允许迁户口，买的人当然多，有香港人也有华侨，有自住的也有投资的。
房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这时才恍然大悟为什么刘天就愿意给深圳方85%的分成。东湖丽苑这个项目让骆锦星他们赚到了500多万元，他第一次体会到土地在市场中的巨大作用。
虽然骆锦星他们谨慎再谨慎，一直避免“房地产”三个字，始终用的是“补偿贸易”这个词，但还是引起了轩然大波。有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射我们的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案。”好在省市领导都支持，骆锦星他们才坚持下来了，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。
骆锦星他们研究出了一个办法：合作盖成的房，高层深圳拿80%，外商拿20%；低层深圳拿70%，外商拿30%。然而，“补偿贸易”的房地产利润，盖成了楼才能拿到，那还得过两三年；合作盖房，即使房盖成了，也只能分到房，拿不到钱。远水解不了近渴，尤其在市委决定开发罗湖时，要搞两平方千米的“七通一平”，预算1.5亿元，资金更为紧张。虽然预期开发总效益达19个亿，但是怎么才能顺利拿到钱呢？
当时《广东省经济特区条例》业经全国人大常委会通过，已经触及土地“出租”问题，只是没用“出租”这个词，而是用“土地使用费”替代。于是，深圳干脆公布了罗湖小区总体规划，公开招商引资。规划规定商住区二楼以下当商场，上面做住宅，商场归深圳，上面的住宅由港商在香港销售，地价为5000元一平方米，容积率不超过10倍，一共收20年土地使用费1.5亿元。这个标准对深圳来说已相当可观；但当时香港中介地租每平方英尺已达15000港元，相比之下，深圳的地价只是香港的1/11。因此引来了德兴、海丰苑、新都大酒店三家开发商。
1983年，深圳通过《深圳特区房地产管理暂行条例》，并由特区发展公司向用地单位收取土地使用费，但企业收取土地使用费，名不正言不顺，最后企业只收了2000多万元。这时深圳房管局开始分家，一分为四：房地产公司（专管房地产经营）、物业发展有限公司（专管国贸和配套住宅，后经主管建委市领导提出，建委系统没有一个高楼，就连公司带楼都给了建委）、深圳住宅公司（专管政府住房和民房）、宝安县房管局（专管宝安县）。1984年，深圳决定政企分开，除协议用地（军队、政府用地）外，其他土地全部有偿使用。
在1986—1987年，深圳和国家层面先后出台多项关于土地的政策法规，土地有偿使用有了政策依据，深圳、上海、天津成为土地使用制度改革试点。在公开拍卖前的3个月内，深圳又在内地率先以协议和招标的方式，有偿出让了两块商品房用地。其中一块面积为5300余平方米，协议出让给了中国航空技术进出口公司工贸中心，即如今的中航北苑所在地；另一块面积46355平方米，即现今位于罗湖的文华花园。
1987年10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开，12月，全国市长会议在深圳召开。深圳市委市政府总结了房地产发展历史，借着有中央领导和各兄弟城市参加的东风，决定将紧靠风景秀丽的深圳水库、面积8588平方米、规划为住宅用地、编号H409-4的地块的50年使用权进行公开拍卖。
这块地正好紧邻骆锦星他们开发的东湖丽苑。骆锦星熟悉这块地，很清楚这块地的价值。两地相连，价值更高。拍卖之前，公司成立专项小组，一方面到现场实地考察，判断这块地的投资价值；另一方面组织人员按标书要求制作图纸，作会计预算。预算可以接受的底价是530万元。
拍卖开始的时候，骆锦星很镇定。按照预计，这块地肯定不止200万元，所以一开始骆锦星根本没有举牌。一直叫到390万元，骆锦星才第一次直接叫价400万元，现场顿时掌声如雷。到400万元这个价位上，场上的竞争者只剩下了深圳经济特区房地产公司、深圳市工商银行房地产公司和深华程开发公司。随着“420万”“485万”“490万”一路叫下来，竞价升到了520万元，每一次举牌，会场里面哗哗的掌声也是一浪高过一浪。叫到520万元时，骆锦星也有些紧张了，离公司预算的530万元承受价位只差10万元。拍卖规定，每次加价至少5万元，骆锦星只剩两次加价机会了。他没有犹豫，再次举牌，525万元，又是一片掌声。终于再没有人应价。拍卖师一“槌”定音，骆锦星他们公司以超出底价300多万元，地价610多元一平方米成交。媒体的相机闪光灯、摄像机镜头一齐对准骆锦星，这位深圳房地产业的“祖师爷”从此青史留名。
拍卖会后，有记者问骆锦星：你认为拍卖如何？价格高不高？骆锦星回答说：我们心中有数，不高，请大家放心，我们不会亏本，但也不会从这块地牟取暴利，利润率不会超过15%。
1988年7月，拍卖地块上的东晓花园建成。当时市价可以卖到2000元每平方米，但拍卖时骆锦星承诺利润率不超过国际惯例的15%，所以每平方米的销售价仅1650元左右。结果不到一个小时，东晓花园的房子全部售罄，排队的长龙从楼上排到楼下，甚至有人头天晚上或下了班就来排。尽管如此低价，骆锦星公司还是净挣了将近400万元。
修宪后的“黄金时代”
深圳的土地拍卖“第一槌”直接促成了宪法的修改，这一修改也以国家根本大法的形式肯定了深圳土地管理体制改革的做法，为全面实行国有土地使用权有偿让渡提供了根本的法律依据和保障。深圳的“一槌”奠定了中国城市土地管理制度改革的基石。
1988年4月12日，由第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条写道：“宪法第十条第四款：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’”原来宪法中禁止出租土地的条款删去，增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地的禁锢终于放开。自此，土地终于可以名正言顺地交易。1998年2月5日，《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》发布实施，规定深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让。2001年3月，深圳土地房产交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市场管理规定》发布实施，规定土地必须在交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行。就在这些政策和法规的逐步开放和完善之后，中国的房地产业迎来了“黄金时代”，并逐渐成为国家经济的重要支柱。
深圳原本是宝安县的建制，陆域面积仅1997平方千米，迄今实际建设用地规模也不过1000平方千米。40年来，深圳管理人口数量从建市之初的30多万人，增长到现在的2000多万人；GDP从2亿元，增长到2.5万亿元。深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市的快速发展，完成了高度城市化进程。这当中，土地管理制度改革提供了重要有力的支撑。
中国土地拍卖第一槌的“举槌人”、时任深圳市国土规划局局长的刘佳胜说过：“深圳的城市发展史就是一部生动的土地改革史。”面对城市不同发展阶段土地资源管理面临的各类问题，深圳人顶着压力和风险，以排除万难的决心和魄力，以改革创新的思维和方法，开辟了一条土地利用管理的新路，有力助推了特区的发展，为全国土地管理工作积累了经验，做出了示范。
1992年，深圳将原特区内全部农村集体土地一次性转变为国有；2001年，深圳在全国率先建立了土地有形交易市场，比全国出台统一政策提前了3年；2004年，深圳开展原特区外“城市化统转”工作，成为全国首个也是唯一一个没有农村建制的城市；2005年，深圳首次以挂牌方式成功出让产业用地，比全国统一政策提前两年……每一轮土地管理制度改革，都促进了城市的发展转型。打开了深圳城市化进程的历史画卷，房地产行业一直扮演着先锋者的角色。从全国土地第一拍到全国第一家物业公司，从全国第一间中介公司到全国第一栋商品楼，从全国物业第一法到全国第一个业委会，从全国第一个小区会所到全国首个合资建筑师事务所、全国首个招标工程，从四辆单车起步的特区房地产公司到闻名全国的“招、保、万、金”四大一线房地产企业群……过去40年，深圳地产业在居住、商业、工业、写字楼、旅游等领域打造了行业标杆，也向全国传播了先进的开发理念、规章制度、设计思想、物管精神。深圳城市化的进程，为房地产企业带来参与城市运营的机遇，而优秀的房地产企业也同样从多个角度推动了城市化前行。
低居住成本的另一个秘密
深圳土地拍卖，借鉴的是香港经验。深圳此后房地产业的发展，学习的也是一河之隔的“香港模式”。香港模式的房地产业，一方面快速筹集了城市发展的急需资金，为开发工业园、住宅小区、城市基础设施和公共空间，提供了强大的金融支持；另一方面，地价、房价持续上涨，间接推高了城市商务成本和居住成本。1981年深圳内地第一个商品房小区东湖丽苑在深圳开售，每平方米2730港元，按当时的汇率，一平方米约1000元。1998年，国家取消福利分房，深圳房地产从此走上市场化轨道，深圳房价均价跃升到500元每平方米。2004年，9.3万平方米的香蜜湖地块以9.5亿元的价格拍出，深圳首次出现楼面地价超出平均楼价。一年后“香蜜湖1号”开盘价格就达到了每平方米7万元。今天，深圳房价进入每平方米10万元、20万元的时代。深圳高房价对城市人口和制造业的“挤出效应”日益明显，亟须寻求新的对策。
这时人们发现，在深圳40年的发展历程中，曾经的城中村是全世界高速城市化中最好的大都市低成本生活区。
改革开放之后中国的城市化一跃千里，深圳迎来了空前的人口流动。有人算了一笔账，每引进1亿元外资就可创造1000个工作岗位，奔赴这些生产岗位的劳动者们不是住进了产权明晰的商品房，而是住进了没有清晰产权的城中村。
深圳城市化研究学者李津逵曾经总结，深圳的城中村具有惊人的规模和完美的布局。深圳有240多个城中村，在深圳700多平方千米的建城区中，平均4平方千米就有一个村。也就是说，深圳的低成本生活区之间的距离是步行距离，这是相当难得的事情。其次，深圳的城中村具有罕见的密度和便利的服务。深圳有半数人口都住在城中村，但整个城中村的面积不足深圳的5%，这半数深圳人口的衣食住行全部在村里解决，可见城中村中的供应与服务是一个很好的良性循环。深圳的城中村里走出过很多知名人物，有企业家、发明家、艺术家、演员等，是个具有浓郁自由氛围的城市天地。
李津逵不认可城中村是深圳“毒瘤”的说法。有人统计过城中村发生的刑事案件比例占全深圳的比例，最后按照人口来算，它是一个平均数。也就是说，城中村里每万人发生多少案件，非城中村地带每万人也发生这么多案件，这是深圳社会治安的大环境问题，不是城中村小环境的问题。说城中村是深圳“毒瘤”的人，他真的不知道城中村的价值。李津逵说，城中村是深圳的奶娘，她养育了深圳。
关于城中村改造，李津逵举了个例子。岗厦村改造以前建筑面积是51.4万平方米，本地人口900人，外来的租户7万人。改造以后，它的面积增加了一些，达到70万平方米。增加的面积、变化的户型使得居住成本迅速升高，原来住在里面的人再租不起了。结果原本7万人的岗厦只住进1万高收入的人，低收入的人都去了关外的龙华。住在龙华最大的问题就是要过梅林关，汽车、公交、地铁，不论你选择哪种交通工具，都很堵。
城中村拆除、房价飙升、低收入人群出走，越来越拥堵的道路、越来越长的通勤时间，这时深圳就有很多人开始反思。在白石洲的一间小小的客厅里，一个叫作马立安的美国人类文化学家发起一个“握手302”的活动，邀请人们来这里一起讨论白石洲的未来。
马立安曾经带着一批美国的高中生参观华强北。他们中的很多人在美国就听说过深圳的华强北是“创客的天堂”。但是看过之后，他们的问题就更多了。概括来说就是，他们无法理解究竟是什么原因造成了深圳在极短的时间内，变成一个全球重要的IT中心，让全球最有创意的人才、加工条件、物料等元素都集中在深圳。
想了解这种经济传奇背后的故事，就无法忽视深圳多元与混杂的城市生态。所以马立安又带他们去了特区内最大的城中村：白石洲。马立安相信这里的空间与社会的观感——原住民聚落的空间变迁，草根创业和移民文化造就的梦想与现实的交织——能够直观地告诉这些初次来深圳的美国高中生，深圳奇迹背后就是这些人一路走过来创造的历史。
马立安希望通过“握手白石洲302”，让美国中学生懂得“如果进行创造，就需要付出失败的代价”。白石洲之旅让来自大洋彼岸的美国高中生明白了他们苦苦思索而不得的答案：为何山寨的称呼不再是羞辱，而是这个城市骄傲的动力源？因为城中村让普通人能够承担失败的风险，这对万众创业来说是最佳的土壤。
深圳城中村的价值正在被发现，深圳城市的更新也在如火如荼地进行，土地价值如何才能更好地利用，将继续考验深圳这座年轻的城市。2018年6月5日，深圳作为中国第一个发布2035年住房规划的城市，深圳住建委发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确了面向未来的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房。在这份详细的住房规划中，深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为1:1:1:2，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化；在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
一个时代结束，另一个时代又开始了。