第一节　总则

一、制定《条例》的目的

本条明确了制定《条例》的目的，主要有图1-1所示的两个方面。

二、物业管理的基本内涵

本条明确了物业管理的基本内涵。

物业管理，通常是指物业服务企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三方面效益的统一和同步增长。关于物业管理的基本内涵，可从以下几个方面进行分析。

（一）物业管理关系的主体：业主和物业服务企业

物业管理关系的主体如图1-2所示。

（二）物业管理关系产生的依据：物业服务合同

物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会（简称业委会）与其选聘的物业服务企业之间签订的委托物业服务企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业服务企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容。

（1）确定所管理的物业，阐明所管理的物业坐落何处，产权归谁所有。

（2）委托管理决议，阐明业主委员会经过讨论研究，最后作出决议。

（3）委托管理的工作范围，如保安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用，有关健身、娱乐及商业设施等。

（4）业主委员会和物业服务企业的联合会议制度，由物业服务企业定期向业主委员会报告并讨论重大管理事项。

（5）报告制度，业主委员会要求物业服务企业定期报告工作，定期公布账目，接受全体业主监督。

（6）其他，如保密条款、违约责任、续约条件与方法、争议的解决等。

（三）物业管理的基本内容

物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类，如图1-3所示。

物业服务企业在实施物业管理时，常规性的公共服务是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定针对性专项服务和委托性特约服务的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心，做好物业项目的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

三、选择物业服务企业的方式——市场竞争机制

本条明确了国家提倡的选择物业服务企业的方式，即市场竞争机制。

（一）提倡市场竞争机制的必要性

物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。因此，竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。

从目前的物业管理实践来看，能够提供物业服务的企业组建形式大致有图1-4所示的几种。

这些物业服务企业，或附属政府管理部门，或附属开发商，有的缺乏市场服务意识，这不仅使物业管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求，长期下去，还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振。因此，打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式，是物业管理市场发展到一定阶段的必然趋势。

从物业管理的发展历程来看，物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是必然的发展趋势，那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业服务企业会因先天不足而越来越不适应社会的发展和业主的需要。

（二）提倡市场竞争机制的益处

（1）促使物业服务企业正视竞争，通过招投标方式，接受业主委员会的委托。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利与义务。

（2）确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公平竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是由政府部门制定一个强制执行的价格水平，而是由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。

四、国家鼓励依靠科技进步提高物业管理和服务水平

本条是关于国家鼓励依靠科技进步提高物业管理和服务水平的规定。

物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制由粗放型管理向集约型与现代化管理转变的客观需要。因而，物业管理与服务职能的发挥，必须最大限度地使用科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件（如房屋、设备与设施等）和软件（如产权、产籍、组织制度、管理方法等）的科学管理，通过内部不同层次的管理活动，达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的，即实现管理现代化，从而不断提高物业服务水平。

五、物业管理活动的监督管理机关

本条明确了物业管理活动的监督管理机关。

（一）物业管理活动的监督管理机关

物业管理活动的监督管理机关如图1-5所示。

（二）政府对物业管理市场的管理

政府对物业管理市场的管理主要指宏观管理，通过法规来实现管理目标，把物业管理市场置于法规监督之下。政府对物业管理市场的管理，主要体现在四个方面。

（1）制定物业管理的政策法规。

（2）对物业服务企业进行管理，包括领导和实施物业管理质量评优工作，制定物业管理的标准，对物业服务企业进行资质管理，指导、帮助和监督物业服务企业的工作。

（3）指导和帮助业主委员会的工作。

（4）协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

（三）政府管理的具体职能

政府管理的具体职能，可以分为前期物业管理中的政府管理（主要着眼于对房地产开发公司的监督和帮助以及对业主利益的维护）、房地产行政主管部门对物业服务企业的管理、物业管理具体工作中的政府管理，如表1-1所示。